物流地产，正在吸引越来越多的企业加入其中。中国物流地产在过去十年取得了巨大的发展，这几年更是成为了各类资本的投资热土。有数据显示，年，中国物流地产的投资额同比上升了77%。除传统物流地产商增资扩股外，公募REITs的入局也稳定了行业长线资金“源头活水”。另外，风口之际，也越来越多的物流公司布局物流地产业务，成了快递公司升级转型的一项“标配”。
物流地产的本质依旧是围绕土地的买卖，这与传统住宅用地、商业用地一样。但不一样的是，物流地产主要是以仓储用地、工业用地和商服用地这三类用地进行开发建设。
随着传统地产开发红利期的衰退，部分头部地产们开始纷纷转战收益稳定且运营风险较小的物流地产。物流地产的收益率明显高于其他商业类地产，并且收益趋于稳定，根据相关统计，近年来中国一线城市物流地产的平均租金保持稳健增长，相关收益率也高于写字楼及商业的收益率。
物流企业布局物流地产也不是一时兴起的“凑热闹”之举，随着物流业务的竞争日趋激烈，纯粹的物流收益呈现微利状态。不少物流企业受价格战影响，导致快递单价逐日下调，部分企业经营承压。转型升级，是物流企业共同面前的问题，而这对企业的仓储等“硬件”提出更高要求。对于物流企业而言，想要在短时间内将货物运抵国内任何地区，能支撑巨量网络零售额，离不开仓储物流中心的建设。
另外，物流地产基金（包含REITs）则解决了物流地产投融资灵活退出的问题，使得物流地产成为一项极具吸引力的投资项目。经物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储环节的标准化后，这种具有长期可观回报，并且与其他传统投资品相关性不高的产品，让更多长期机构投资者和个人投资者加大配置投入。
早在14年，复星就已经布局物流地产赛道。信泰云仓和信泰云链为复星“智慧蜂巢”的重要组成部分。目前已经完成了对华北、华中、华东、华南、西南、西北六大枢纽群的布局与构建，“符合GSP标准的超过万平方米的9大仓储园区，将为药品器械、营养保健、母婴商品、美妆个护、高端食品等产业提供以仓储园区为基础的综合服务。”复星商流方面人士表示。
由此可见，物流地产的想象空间巨大。
回顾物流地产这十年的发展，多重因素交织推动行业发展：一方面，传统驱动因素是物流地产市场行稳致远的重要基石，其代表有社会消费、第三方物流、电子商务、传统零售及制造业等；另一方面，在社会消费升级的大背景下，中国物流地产市场逐渐衍生出诸如冷链物流、生鲜电商、医疗医药、社区团购等新兴驱动要素。
区域经济一体化进程，催生了中国物流地产在发展过程中形成了以大型城市群为依托、多个核心物流枢纽并存的基本市场格局。截至年，我国70%的非保税高标库存量资源集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。聚焦近期，年第二季度全国高标库新增供应答.40万平方米，较一季度增长.38%。新增供应主要集中在东部地区（占比为84.06%），其中，南京、天津、佛山占比较多，中部、西部、东北地区新增供应相对较少（数据来源：物联云仓平台）。
从城市单位切入，北京、上海、广州、深圳四成的物流地产租赁市场活跃度远高于全国其他城市，平均日租金可达到1.56元/平方米。另外，新晋物流城市的力量也不容小觑，得益于交通基础设施互联互通，区域壁垒逐渐打破，行*边界被城市群取代，以昆山、太仓、东莞、佛山等为代表的卫星城得以承接外溢需求进而迅速发展。甚至，部分核心流枢纽卫星城市的租金水平高于国内主要二线城市，租赁需求数据亮眼。（数据来源：仲量联行咨询）
物流地产不同于传统地产的盈利模式，是通过物业持有、租金收取，并通过资产证券化的手段进行资金回笼。
其中，租金收入是物流地产的主要收入来源，而物业的出租率和仓库标准决定租金水平。租金收入又主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、办公楼租赁费用以及停车场等配套设施收费等，仓库的租赁费用是租金的主要来源。
关于“最后一公里”的配送难题，AI技术在现代物流链路重广泛使用，无人机、无人配送车等工具在物流领域的应用最大限度地减少了劳动力短缺的风险。在疫情防控的背景下，也有效的实现了社会距离的把控。
在仓储这方面，分拣系统的智能化大幅提高存储和分发效率，搬运机器人、码垛机器人、分拣机器人等等物流仓储机器人也被广泛运用于此。
无论是链路配送还是仓储分拣，自动化设备已代替人工，对货品从入库、分拣、出库、移库、盘点、运输等运作进行全面参与替代，在提高空间利用率，降低土地和建筑成本的同时，有效提高了分拣与配送的效率与准确性。
自动化仓储设备的普及必然意味着对高标仓的需求，这也是物流地产运营重的重要环节。最好最后一公里的功课，是检验物流地产的一个重要指标。