导读
4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
REITs被称为“不动产金融王冠上的宝石”，有巨大的潜在市场。参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募RETIs市场未来可达6万亿元。有基金业内人士预计，公募REITs试点阶段可能达到千亿级别。
公募REITs来了，哪些券商具有入场资格
基础设施领域公募REITs试点正式起步，对于有意入场的券商来说公募牌照将是入局的首要考验。现在券商做REITs管理人主要有三种模式，一是券商有控股的基金管理公司持有公募牌照，wind数据显示，通过控股的基金管理公司持有公募牌照的有69家；二是券商设立的资管公司有公募牌照，证监会网站显示，目前持有公募牌照的券商资管有12家；三是券商自己持有公募牌照。
年以来，我国资产证券化（ABS）市场重新起步，迎来了一个飞快发展的十年，更是迎来爆发式增长。数据显示，年全国共成功发行只资产证券化产品，总金额.4亿元，同比增长84%，市场存量为.95亿元，同比增长%。
存量资产ABS产品也迎来了迅速发展。据CAIC统计，截止年5月8日，存量资产领域累计成功发行项目约只，累计发行规模约亿元，发展成为企业融资的一项重要工具。数据显示，年度成功发行存量资产资产证券化项目69只，发行规模约亿元。其中产业园累计成功发行项目3只，发行规模约46亿元；物流累计成功发行项目5只，发行规模约73亿元。物流类资产平均发行时间最短，约为77天（自然日），比平均发行时间最长的公寓类资产快了接近天。年未过半，产业园类已成功发行5单产品，总规模约45亿基本与19年全年持平，物流类2单总规模约25亿。
哪些券商产品设计、管理经验更强
截至到年5月8日，共有58家券商作为ABS产品计划管理人参与了存量资产ABS管理，其中规模超过百亿的有14家。TOP20存量资产ABS产品计划管理人累计成功发行产品规模约亿元，占到总市场的92%，市场集中度高。中信证券以累计管理规模约亿位列榜首，占总量的11%；中金公司、招商证券分别以累计管理规模约、亿元位列第二、第三，其相差近百亿，TOP3分化较为明显。
其中位列第四的华泰证券和第十七的渤海汇金证券通过资管公司直接持有公募基金牌照、位列第九的前海开源为资管公司直接持有公募基金牌照、榜首的中信证券则通过其控股的关联基金华夏基金间接持有公募基金牌照。
哪些券商承销能力更佳
截至到年12月31日，共有62家券商作为ABS产品承销商参与了存量资产ABS承销，其中承销规模超过百亿的有14家。TOP25存量资产ABS产品承销商累计承销的产品规模约亿元，占到总市场的90%，市场集中度亦很高。中信证券以累计承销规模约亿位列榜首，占总承销量的13%；招商证券以亿元的承销规模领先中金公司位列第二，位列第三的中金公司累计承销规模约亿元。TOP3承销总量超千亿，占总承销量的28%。
优势券商解读
▌中信证券
作为存量资产ABS产品计划管理人TOP1，中信证券累计成功发行规模约亿。按业态来分，中信证券发行的商业ABS产品规模最大超过百亿，产业园和物流资产ABS产品发行规模分别为32亿元、69亿元。
其中国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目-普洛斯仓储物流资产支持专项计划，总规模为50亿元，中信证券既是计划管理人又是承销商。年9月普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，这也是普洛斯第一次在中国境内发行基于物流地产的ABS。年3月10日，普洛斯仓储物流3期资产支持专项计划（疫情防控ABS）在上海证券交易所成功发行。这是市场首单疫情防控CMBS暨首单物流行业疫情防控ABS产品。三处标的物业均为高标准现代物流仓储设施，位于上海、广州等核心物流集散地，在本次新冠肺炎疫情发生后无偿开放，用于抗疫物资应急中转仓储服务。
▌中金公司
中金公司以成功发行规模约亿位列存量资产ABS产品计划管理人第二。按业态来分，中金公司发行的商业、办公ABS产品规模最大均超过百亿，产业园资产ABS产品发行规模为19.1亿元。
年3月19日，华夏幸福发布关于中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划成立的公告。公告显示，中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划管理人为中金公司。产城业务因项目体量大、前期投入多、回款速度慢等受到投资者的质疑，此次将PPP项目与ABS融资相结合，无疑对盘活PPP项目、加快资金回笼、吸引更多社会资本参与项目建设具有重要的作用。
▌招商证券
招商证券以成功发行规模约亿元位列存量资产ABS产品计划管理人第三。按业态来分，招商证券发行的办公ABS产品规模最大超过百亿，产业园、物流资产ABS产品发行规模分别为16.3、13.6亿元。
其成功发行了湖北省首单CMBS产品-“招商创融-湖北科技光谷软件园资产支持专项计划”，总规模16.8亿元。底层资产主要为基础债务人持有的位于湖北东湖高新技术开发区光谷软件园的总建筑面积为18万㎡的园区办公物业。年，武汉光谷软件园仅租金收入就达到.34万元，单方单天租金收入2.02元。这一租金收入水平已经可以同武汉的某些写字楼项目一较高下。但受年初疫情影响，光谷软件园今年或将面临挑战。
▌华泰证券
华泰证券成功发行规模约.5亿元，以微弱的差距不敌招商证券位列存量资产ABS产品计划管理人第四位。按业态来分，华泰证券发行的办公ABS产品规模最大接近两百亿，比TOP3券商发行的办公产品规模都高，物流资产ABS产品发行规模为32.1亿元。
其中国内首单类永续物流地产储架类REITs-“华泰佳越-顺丰产业园资产支持专项计划”则是由位列第四的华泰证券发行。年12月发行第一期，规模为18.46亿元，项目储架规模50亿元。底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园。年，通过发行后该产品，顺丰实现资产增值投资收益约8.08亿元。
▌国泰君安证券
国泰君安证券成功发行规模约85.1亿元，位列存量资产ABS产品计划管理人第十六位。按业态来分，华泰证券发行的产业园ABS产品规模最大为29亿元。
其中国内产业园区运营行业第一个成功发行的标准厂房租金类的资产证券化产品-“国君资管联东U谷资产支持专项计划”正是由国泰君安证券于年9月28日在深交所发行，发行规模10亿元。作为首单中国产业地产市场成功发行的标准厂房租金类CMBS,基础资产是联东持有的北京通州区光联产业园的办公用房、厂房、设备用房等20套，总建筑面积为11.42万方，物业估值16亿元。产业园有自己的入园标准，减少退租换租带来的风险，稳定的有质量的租客，更长的商业签约租期。
总结
存量资产ABS产品TOP20券商经过多年市场浸淫，拥有丰富的存量资产产品设计、管理和营销经验，其中直接持有公募牌照的华泰证券、渤海汇金以及通过控股的公募基金间接持有公募牌照的中信证券、招商证券，公募REITs试点这些券商必定是最有希望成功发行公募REITs产品的。特别是计划管理人、承销商双料第一的中信证券，将拥有巨大的先发优势。
附表1：TOP20存量资产ABS产品计划管理人关联公募基金名单
附表2：具有公募基金牌照的券商一览
文章来源:克而瑞资管