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运联传媒（ID:tucmedia），作者
朱敏杰
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近几年房地产企业的进驻，使得物流地产行业发生了翻天覆地的变化，市场份额已经较为集中，不少物流地产企业转型布局整条物流供应链追求差异化竞争优势。然而，市场对物流地产的需求仍旧高企，有不少企业还在摸着行业边缘进入。
核心导读：1、目前国内物流地产五类玩家：传统物流地产、房地产商、电商企业、快递企业、国内外金融机构。2、物流地产主要布局：1）普洛斯布局全链条生态；2）万纬入局冷链仓配；3）丰树布局企业办公楼；4）宇培组建全国性物流设施网络；5）顺丰与地产巨头合作共建智慧化物流园区。3、目前物流地产行业一二梯队企业迅猛扩张发展，与第三梯队差距差距明显。房地产、金融、物流行业的入局，使物流地产成为新一波风口，更有普洛斯等行业巨头转型物流生态运营商，延伸至物流上下游，形成生态闭环。
1物流地产概况
1.1基本概念
物流地产是根据物流企业的发展需求，在适当的地点对物流设施投资的工业地产。物流地产最早由美国普洛斯提出，物流地产主要包括物流仓库、停车场、配送及分拨中心、办公写字楼、企业公寓等所有物流相关的基础设施经营载体。
1.2地产分类
（1）土地属性
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，按土地用途，将城市建设用地分为：居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地以及绿地与广场用地。
（2）功能分类
按照投资强度及物流强度不同，可以将物流用地分为货运服务型、生产服务型、贸易服务型以及综合服务型四种。
在投资强度方面，综合服务型以及海空港货运物流用地对投资的要求很高，最高可达到每亩地万元，相反陆港型货运用地与贸易服务型需要的投资强度则低至每亩地60万元。
物流运营强度方面，由于海港运输方式单票货运量大，物流强度高达每年每平方公里万吨。
1.3运营模式
按投资以及运营主体不同，物流地产的运营模式可分为三种：
（1）由地产商开发，交付给物流企业进行管理，如各大物流园区、快递配送分拣中心和快运分拨中心等。
（2）地产商自己开发并管理运营，租给企业客户使用，提供自主建设的物流设施以及物业管理服务，主要应用于物流仓库等场景。
（3）由地产商以及物流企业合作共同出资或成立基金用于开发建设，合作经营。这种运营模式不但可以发挥地产商在拿地、建设方面的优势，还可以发挥物流企业在物流效率及运营方面的长处。
1.4收入来源
物流地产的收入来自五个方面，出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中出租业务包括仓库、设备、房屋租赁、停车场收费以及物业管理费用；服务管理业务包括信息服务、培训服务、FA融资咨询业务等等；除了投资管辖内的项目以及土地的增值所带来的收益，物流地产商还可以通过自身增资扩股以及上市获得盈利。
2物流地产玩家
2.1市场份额排名
物流地产行业多年以来一直维持着「贞观之治，边疆稳固」的格局。截至年底，普洛斯以国内43％的市场占有率以及万平方米的物流地产运营面积位列Tier1；万纬、嘉民、安博、宇培利用集团优势，通过收购与开发，快速扩张，以万平方米以上的标准位居Tier2；丰树、宝湾、易商红木、维龙等位列第三梯队，由于仅仅局限在北上广深等一线城市及周边卫星城市，相较前两梯队运营面积较少。
数据来源：普洛斯、宇培、丰树年报及其他企业
