北京中科白癜风怎么样 http://www.xxzywj.com/m/ 原创李一梅中国投资参考
导读
●基础设施REITs目前面临的问题
●基金管理人要做好六方面的工作
●REITs扩募的意义以及扩募的三个阶段
●对基础设施REITs发展的建议
年11月9日，基础设施REITs扩募座谈会在北京市首钢园创新创优创业中心召开。以下为华夏基金总经理李一梅的发言观点。
基础设施REITs目前面临的问题
（一）交易价格问题
关于基础设施REITs的交易价格，李一梅指出，基础设施REITs的交易价格是由市场来确定的，基金管理人并不直接参与二级市场交易。基础设施REITs扩募和股票定增有所不同，REITs扩募购入的基础设施项目本身是成熟的资产，且基础设施项目的现金流比较明确。在资产配置时，REITs虽然是权益类资产，但投资人也会重点考量现金流及分派率，所以我们认为REITs扩募的定价不会像股票定增那样和二级市场价格有较大差别。现金分派率作为定价的锚，将起到更大作用，可以更好的发挥REITs长期资产配置的功能。同时，REITs对于外部无风险利率的波动很敏感，进入二级市场时代之后，REITs的投资管理将考验大家的专业性以及对资产长期稳定收益的信心。
（二）治理结构问题
关于基础设施REITs的治理结构，李一梅指出，基金公司在常规公募基金管理过程中，对不看好的资产通常会选择立即出售，但是REITs这类资产不同。REITs的期限有20年、30年，特别是保障性租赁住房REITs的期限甚至达到近70年。在这样一个长期限内，金融机构首先要考虑如何做好风险管理。前期我们和运营管理机构之间进行了非常谨慎的探索，在监管框架下，探索哪些运营管理事项可以直接授权给运营管理机构，基金管理人应该着重在哪些方面做好风险控制。在不断探索与学习的过程中，我们希望能够找到大家都满意的边界；同时，很多运营管理机构都是行业内的领军企业，我们感谢他们利用自己在行业内丰富的经验给予我们的宝贵指导。
（三）利益冲突问题
关于REITs扩募可能带来的利益冲突问题，李一梅指出，利益冲突的关键是能否同等对待装入基础设施REITs中的资产和没有装入基础设施REITs中的资产，更多利益冲突来自于相关的决策对基础设施项目未来现金流和经营情况的影响。
基金管理人要做好六方面的工作
关于基础设施REITs管理人的工作方向，李一梅从以下6个方面进行了阐述：
第一，厘权责。基金管理人与原始权益人、运营管理机构之间会不断磨合，在博弈中寻找到大家共赢的点，所以厘清各方的权责尤为重要。
第二，定机制。基金管理人需要与运营管理机构和原始权益人明确交互的机制，定机制是在权责厘清之后的重点工作。
第三，建系统。华夏基金目前在管基础设施REITs已有5单，需要形成一个体系化的管理模式。建系统需要落实到我们体系化模式的建设和IT赋能系统化建设的层面。对于基金管理公司而言，基础设施REITs不仅是一单业务或一个项目，未来每一个REITs都会有非常丰富的项目，多元的项目使得建系统对基金管理人非常关键。
第四，促业绩。基金管理人作为专业的管理机构，存在最大的价值是能够帮助原始权益人和运营管理机构一起实现资产管理效率的提高，通过良性的互动与协同配合，提升整个资产的经营业绩。
第五，强信披。基础设施REITs面对的大部分是专业机构投资者，也有很大数量的个人投资者，信息披露的效果关系到是否能够真正让投资者看到我们运营管理的效果，所以在信息披露方面我们要做更多的工作。
第六，搭平台。大家在公募REITs里看到最大的价值就是公募REITs成为资本运作的平台，扩募就是搭平台的核心之一；公募REITs是企业基础设施资产上市的平台，对于盘活企业存量资产、支持国家基础设施建设和推动经济增长意义深远。
REITs扩募的意义以及扩募的三个阶段
对于基础设施REITs扩募的意义，李一梅总经理从以下三个方面进行了阐述：
首先，我们要帮助原始权益人将更多优质资产装进REITs平台，实现更多优质资产上市和资产增值，回收更多的资金运用于新项目的建设，从而真正解决实体经济中面临的问题，推动人民整体生活水平的提高。
第二，通过基础设施REITs扩募不断装入优质资产，可以为包括原始权益人在内的原投资者提升REITs平台的整体分派率和投资收益，同时也为新扩募投资者提供了直接参与优质基础设施项目组合的投资机会。
第三，通过扩募不断壮大REITs市场规模，提高REITs管理效率，使得REITs真正作为一类独立的资产类型，具备大类资产配置的意义，使得更多的机构投资者认可REITs目前作为新的大类资产的定位。
同时，对于基础设施REITs扩募，李一梅分三个阶段进行了分析：
扩募的发展和公募REITs产业链的发展在三个阶段是高度匹配的。第一阶段，REITs扩募要发挥好REITs在盘活存量资产、降低企业和地方政府杠杆、支持实体经济发展以及提高项目运营管理效率方面的积极作用。近年来，国家发改委为推动降杠杆工作出台了一系列支持政策与措施，企业降杠杆、减负债工作取得了重大进展，公募REITs的快速发展也为降杠杆提供了新的方式。第二阶段，REITs扩募相对成熟之后，会有越来越多的产业资本参与到公募REITs的扩募工作中。产业资本可以通过Pre-REITs的形式购入与培育不成熟的资产，发挥自身资金优势和行业管理经验优势，待资产运营成熟后以扩募的形式装入REITs平台中，实现REITs市场的快速发展。第三阶段，REITs扩募完全成熟之后资产合并有可能进入常态化的过程，单个REITs规模会不断增大。我们也希望届时能够真正成长为在每一个细分领域都有丰富的运营管理经验的专业管理人，能够实实在在提高资产运营的效率。
对基础设施REITs发展的建议
对于基础设施REITs未来的发展，李一梅总经理从三个方面提出了政策建议：
（一）税收优惠政策的延展能够激励优质资产的持续供给
今年初，财政部、税务总局发布3号文，首次针对基础设施REITs设立阶段的资产划转、项目公司股权转让的所得税减免进行了明确规定。而首次发行阶段，仅是基础设施REITs的“一小步”，后续历次的扩募和存续期运营阶段，才是基础设施REITs的“一大步”。在后续扩募的推动中，希望能够将扩募的相关交易税费直接纳入现有的税收优惠政策中；同时，建议考虑针对基础设施REITs存续期运营阶段出台所得税税收优惠政策，为投资者谋取更多利益，也促进原始权益人更愿意提供优质资产，为公募REITs市场注入更多活力。
（二）更好的发挥央国企在REITs扩募方面的示范效应
央企与地方国企的资产储备多，资金实力强，如果央企和地方国企能够带头发行公募REITs，并持续支持REITs的扩募发展，可以在全国范围内形成良好的示范效应，对于推动我国公募REITs的可持续性发展具有重要意义。建议各主管部门对于央企发行公募REITs给予更多的支持和鼓励，比如在资产合规性的解决、REITs申报程序的简化、国有资产进场交易的豁免、发行REITs后的央企考核等方面给予央企更多的便利和支持。
（三）进一步丰富REITs扩募的资产种类
建议考虑进一步放开REITs扩募时可以装入的资产种类，对于商业模式类似的资产，可以考虑装入同一REITs平台中，比如保障性租赁住房、仓储物流和产业园区的运营具有一定的相似性，基础设施项目的收入来源都是以租金为主。从原始权益人的角度，能够扩大可选的扩募资产范围，有利于做大做强REITs平台。从投资者的角度，丰富的资产类型可以明显降低对单一资产类别现金流的依赖度，优化公募REITs的风险收益特征。
最后，李一梅总经理做了总结发言。经过一年多的时间，我国公募REITs市场能有如此大的发展成果，离不开国家发改委对于公募REITs的精心培育和大力支持。公募REITs的稳步发展给我们金融机构服务实体经济提供了良好机会，在不久的将来，华夏基金希望与各原始权益人一同，在国家发改委与各级监管部门的带领下，携手共赢，在扩募方面发挥自己的力量，为投资者持续供给优秀的基础设施项目，发挥金融资本支持实体经济融资的重要作用。
编辑
李泽正
校对
闫建军
设计
大米
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